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A transformação digital do mercado imobiliário no século 21 tem sido significativa, com mudanças ocorrendo em todos os aspectos do setor, desde a busca por imóveis até a conclusão de transações.
A jornada digital começou com o surgimento dos primeiros portais imobiliários online, na década de 2000. Com a disseminação de smartphones e o crescimento das redes sociais, nos anos 2010, a busca à distância por imóveis teve novo grande crescimento, e as imobiliárias passaram a focar tanto seus investimentos em marketing quanto o relacionamento com o cliente pelas plataformas digitais.
Nos anos 2020, com a pandemia de covid-19, a demanda por visitas virtuais a imóveis aumentou drasticamente. As plataformas imobiliárias começaram a oferecer recursos mais sofisticados, como tours 3D completos, permitindo que os compradores fechassem toda a jornada digital da locação sem sair de casa.
Agora, o imobiliário prepara-se para uma espécie de transformação digital 4.0, com a inclusão de novidades ainda mais avançadas, como ferramentas de linguagem artificial, tecnologias imersivas e metaverso.
Na semana passada, dedicamos a edição ao ChatGPT, sistema de inteligência artificial projetado para conversar e fornecer respostas para as mais diversas perguntas, e com capacidade para aprender padrões, ancorado por uma enorme quantidade de dados textuais.
Agora, na centésima edição do Imobi Aluguel, celebramos essa marca com um novo olhar sobre o futuro, para discutir como as novas tecnologias tenderão a gradualmente se aproximar da realidade da operação imobiliária.
Muitas dessas inovações ainda podem parecer distantes do dia a dia do aluguel. Mas não se engane: há pouco tempo, poucos acreditariam, por exemplo, que uma locação seria fechada 100% online. A tecnologia costuma se instalar mais rápido do que a nossa capacidade de projeção do futuro.
Traremos aqui, portanto, um apanhado para mostrar de que maneira as tecnologias imersivas como realidade virtual, tours virtuais e o metaverso já estão sendo aplicadas na operação do aluguel, e as perspectivas de uso para o futuro próximo.
Tecnologias imersivas no aluguel
As tecnologias imersivas são aquelas que oferecem experiências realistas e envolventes aos usuários, que se sentem imersos naquele ambiente simulado.
As principais delas aplicadas ao mercado imobiliário são as seguintes:
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Realidade virtual. Permite que os clientes experimentem um ambiente simulado por meio de um dispositivo, como um headset de VR. No imobiliário, o potencial locatário pode visitar virtualmente uma propriedade, explorar cada cômodo, experimentar diferentes layouts de móveis e ter uma noção realista do espaço.
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Realidade aumentada. Tecnologia que possibilita a visualização em um ambiente real. Usando um smartphone ou tablet, o cliente pode apontar a câmera para o espaço vazio e ver como seria o imóvel mobiliado e decorado..
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Tour virtual em 360 graus. Nesta tecnologia, os potenciais locatários podem navegar por um imóvel em um ambiente virtual e visualizar todo o espaço em diferentes ângulos e perspectivas, como se estivesse dentro dele. Isso oferece uma experiência mais realista do que apenas ver fotos ou um tour em vídeo.
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Tour virtual 3D. Trata-se de um modelo virtual em três dimensões do ambiente, criado com a ajuda de software de modelagem 3D. Esse modelo pode ser visualizado de diferentes ângulos e permite que o usuário navegue pelo ambiente virtual, dando a sensação de estar caminhando pelo espaço real. É possível explorar o ambiente em detalhes e ver como ele se encaixa em um todo.
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Maquetes eletrônicas interativas. Permitem que os clientes tenham uma visão mais clara de como um imóvel se parece antes mesmo de ser construído. Com essa tecnologia, é possível ver a aparência do prédio em diferentes horários do dia, o tamanho dos cômodos, a vista em cada janela, entre outras informações.
Todas essas tecnologias têm sido usadas com maior frequência por incorporadoras, imobiliárias e corretores especializados na venda de imóveis de alto padrão
É arraigada no mercado a percepção de que o investimento na experiência sensorial do cliente faz menos sentido na locação, que precisa de volume e recorrência e raramente tem alto valor agregado numa única transação.
Porém, esse conceito está se transformando aos poucos. Um dos precursores dessa mudança de paradigma foi o QuintoAndar, com políticas como o uso de fotos profissionais para todos os anúncios de locação, prática que depois se tornou comum no mercado.
No aluguel, a vantagem mais evidente das tecnologias imersivas é qualificar as visitas. Quando os tours 3D ou 360 graus estão disponíveis no site da imobiliária, o cliente faz o reconhecimento à distância e só vai conhecer in loco o imóvel que já está com grande propensão de locar. Isso qualifica a experiência do potencial inquilino e reduz drasticamente a quantidade de visitas por contrato fechado.
“Este cliente já explorou uma porção de imóveis e quando marca visita, vai só pra confirmar. Essa tecnologia já tomou conta do mercado dos Estados Unidos e, no Brasil é questão de haver empreendedores de imobiliárias que tenham posição mais arrojada e aceitem investir para permitir ao cliente ter esse tipo de experiência”, comenta Francisco Toledo, CEO da iTeleport, empresa especializada em vivência virtuais para o mercado imobiliário, e coordenador do Grupo de Trabalho de Tecnologias Imersivas do Secovi-SP.
Mercado com alta demanda
E o cliente médio está altamente interessado nesse tipo de imersão. Entre pessoas que compraram uma propriedade ou deram início a um contrato de aluguel nos últimos três anos, exatos 50% realizaram um tour virtual quando estavam analisando os imóveis para comprar ou alugar.
Os dados são de um estudo da Capterra, plataforma líder mundial de avaliação e seleção de softwares, feito no início do ano passado com 1.000 pessoas de todas as regiões do País.
Entre aquelas pessoas que fizeram a visita virtual, 90% classificaram a experiência como muito útil e 76% destacaram que o tour ajudou muito na decisão de visitar o apartamento pessoalmente.
Essas ferramentas não eliminam (e provavelmente jamais eliminarão) a necessidade que o consumidor tem de conhecer presencialmente o imóvel. Segundo a mesma pesquisa da Capterra, seis de cada dez entrevistados disseram ter visitado imóveis de modo virtual e presencialmente. Entre as falhas apontadas pelos entrevistados estão a impossibilidade de conhecer os arredores do imóvel ou de verificar a estrutura ou iluminação natural da propriedade.
Acessibilidade
Um dos principais fatores que têm aproximado essas ferramentas imersivas do mercado de locação é o barateamento das tecnologias.
Tem crescido rapidamente a quantidade de startups que oferecem experiências sensoriais aos clientes, com pacotes cada vez mais competitivos. O Secovi-SP mapeou algumas delas ao confeccionar “o Guia das Tecnologias Imersivas e Interativas para o Mercado Imobiliário”, publicado em fevereiro de 2022.
Um tour 3D, que fica disponível por 2 anos e traz um efeito tridimensional do imóvel, permitindo inclusive tirar medidas e visualizar as vistas dos arredores por meio de fotos profissionais, custa em média de 10 reais por metro quadrado. Há condições especiais quando o pacote abrange mais de 20 imóveis.
Um óculos Quest 2, para realidade virtual, custa algo em torno de US$ 200 nos Estados Unidos. No Brasil, o preço sobe um pouco por causa dos impostos, mas ainda assim o valor não é impeditivo para uma imobiliária que quiser proporcionar uma experiência diferente aos seus clientes e disponibilizar 2 ou 3 unidades em sua sede.
Na gestão de locação, ferramentas semelhantes também têm sido usadas em vistorias no formato 360 graus, nas quais o cliente pode “andar” virtualmente pelo imóvel, acompanhando o trabalho do vistoriador.
Conclusão
A efetividade da adoção desse tipo de tecnologia, obviamente, depende de cálculos de custos versus a quantidade de negócios gerados. Mas trata-se, sem dúvida, de um campo promissor para a locação.
“É uma corrida para quem pensa grande. Tanto é que só trabalhamos na iTeleport com imóveis que tenham contrato de exclusividade. Gostamos de dar as mãos para imobiliárias que trabalham de modo profissional. As tecnologias reduzem custos, melhoram a jornada de todo mundo e atraem corretores melhores. E vejo que a transformação digital está apenas engatinhando”, afirma Francisco Toledo.
A iTeleport é uma startup de tecnologia em Visita Virtual para o mercado imobiliário. Desenvolvemos soluções de ponta que acompanham todo o ciclo de vida de empreendimentos, desde o marketing de lançamentos até a revenda e locação. Com quatro anos de operação, a iTeleport possui franquias em 5 estados e já produziu mais de 1.000 Teleports pelo país.
